Das eigene Haus ist für viele nach wie vor ein grosses Ziel im Leben. Die gestiegenen Immobilienpreisen und die strenge Hypothekenvergabe der Banken haben aber die Realisierung dieses Ziels deutlich anspruchsvoller gemacht. Denn die Rechnung ist einfach:

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet in der Schweiz etwa 1 Million CHF. Wobei die Preise in den grossen Zentren noch deutlich höher sind. Die Banken verlangen beim Kauf eines Hauses in der Regel 20% Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 1 Million CHF beträgt die Hypothek also 800’000 CHF. Die Hypothek wird aber nur gewährt, wenn die laufenden Wohnkosten aus Hypothekarzinsen, Amortisationskosten (bei weniger als 33% Eigenkapital) und Unterhalt nicht höher sind, als ein Drittel des Bruttoeinkommens.

Um dies zu überprüfen, erstellt die Bank eine Tragbarkeitsrechnung. Damit das Haus auch bei steigenden Zinsen noch tragbar ist, rechnet die Bank nicht mit den aktuellen Hypothekarzinsen, sondern verwendet für die Berechnung der Tragbarkeit einen kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Die Unterhaltskosten betragen etwa 1 Prozent des Hauspreises (ca. 1.25% der Hypothekarsumme) pro Jahr und die Amortisationszahlungen betragen 1.25% der Hypothekarsumme pro Jahr. Gemäss der Tragbarkeitsrechnung der Bank betragen die gesamten Wohnkosten somit 60’000 CHF (800’000 * 7.5%) pro Jahr. Das bedeutet, die Hypothek von 800’000 CHF ist nur bei einem jährlichen Bruttoeinkommen von mindestens 180’000 CHF tragbar. Dies ist selbst für Doppelverdiener ein ziemlich hoher Betrag.

Falls das Bruttoeinkommen für eine Hypothek in dieser Höhe nicht ausreicht, müssen entweder die Eigenmittel erhöht werden, oder man schaut sich nach einem günstigeren Haus um.

Bei einem Bruttoeinkommen von 150’000 CHF pro Jahr, ist die maximal tragbare Hypothek etwa 700’000 CHF. Folglich sind ca. 300’000 CHF Eigenmittel nötigt, um ein Haus mit einem Kaufpreis von 1 Million CHF zu finanzieren. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen harte Eigenmittel sein. Das sind Eigenmittel, die nicht aus der Pensionskasse stammen, sondern z.B. Spargelder, Säule 3a Vermögen, Wertschriften oder Erbvorbezug. Die übrigen Eigenmittel könnten mit einem Vorbezug des Pensionskassenvermögens finanziert werden. Da ein solcher Vorbezug jedoch mit Kürzungen bei den Versicherungsleistungen verbunden ist, sollten die Auswirkungen eines Vorbezugs, sowie mögliche Alternativen, genau abgeklärt werden.

Wichtig: Falls der Kaufpreis höher ist als der Wert des Hauses gemäss Schätzungen der Bank (sogenannter Verkehrswert), muss zusätzlich die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert mit harten Eigenmitteln finanziert werden.

Es lohnt sich, den Eigenmittelbedarf für den Hauskauf bereits frühzeitig abzuschätzen und grob zu bestimmen, wie viele Eigenmittel aus welcher Quelle benötigt werden.

Falls dein Hauskauf noch mehr als 6 Jahre in der Zukunft liegt, könnte es sich lohnen, anstatt auf dem Sparkonto mit einem Wertschriftenportfolio für die Eigenmittel zu sparen. Investierst du einen Teil deines Sparvermögens in einen Immobilienfonds, hast du bei steigenden Immobilienpreisen auch mehr Eigenmittel zur Verfügung und kannst trotz höheren Immobilienpreisen dein Hauskauf finanzieren.

Die zweite grosse Frage beim Hauskauf betrifft die Hypothek. Dabei musst du dich zwischen einer Festhypothek, Geldmarkthypothek und einer variablen Hypothek entscheiden.

In der Schweiz mit Abstand am beliebtesten ist die Festhypothek. Dabei wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (1 bis 10 Jahre) festgelegt. Da die zukünftigen Zinskosten somit fix sind, bietet eine Festhypothek Klarheit und Schutz vor steigenden Zinsen. Diese Sicherheit ist jedoch nicht kostenlos: Der Zinssatz für Festhypotheken steigt in der Regel mit längerer Laufzeit. Festhypotheken sind auch relativ unflexibel: Falls die Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss, kann eine Ausstiegsentschädigung von mehreren zehntausend Franken anfallen.

Geldmarkthypotheken sind in den letzten Jahren immer beliebter geworden. Der Hypothekarzins besteht dabei aus einem Basiszinssatz (häufig der 3- oder 6-Monatslibor) und einer Marge von 0.75% bis 1.25%, abhängig von der Bonität des Hypothekarnehmers. Der Libor ist der Zinssatz, zu welchem sich Banken untereinander Geld leihen. Er wird jedoch in den nächsten Jahren abgeschafft und durch einen neuen Basiszinssatz ersetzt. Bei einer Geldmarkthypothek wird der Zinssatz alle 3 bzw. 6 Monate angepasst. Die Laufzeit einer Geldmarkthypothek beträgt in der Regel zwischen 3 und 5 Jahren. Eine vorzeitige Auflösung ist in der Regel relativ günstig möglich.

Variable Hypotheken haben keine feste Laufzeit. Sie können, unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 oder 6 Monaten, jederzeit aufgelöst werden. Variable Hypotheken sind in der Regel aber deutlich teurer als Geldmarkthypotheken und eignen sich deshalb nur für kurzfristige Überbrückungs-Finanzierungen.

Zumindest in der Vergangenheit konnte man mit einer Geldmarkt- anstatt einer Festhypothek viel Geld sparen. Vergleicht man eine Geldmarkthypothek in der Höhe von 500’000 CHF mit zwei aufeinander folgenden 5-Jahres-Festhypotheken während allen Zehnjahresperioden zwischen 1990 und 2017, also 1990-2000, 1991-2001, … und 2007-2017, stellt sich heraus, dass eine Geldmarkthypothek im Schnitt über 10 Jahre 90’000 CHF günstiger war. Mit einer Geldmarkthypothek sparte man also fast 10’000 CHF pro Jahr.

Die Art der Hypothek hat damit einen viel grösseren Einfluss auf die Zinskosten, als die unterschiedlichen Angebote der gleichen Hypothekenart. Dennoch ist natürlich auch das vergleichen von Offerten sinnvoll.

Natürlich können je nach Zinsentwicklung Festhypotheken auch günstiger sein als Geldmarkthypotheken, dazu gilt es aber Folgendes zu beachten:

Wenn die Festhypothek günstiger ist als die Geldmarkthypothek, wäre es für die Bank attraktiver, das Geld an andere Banken zu verleihen anstatt es als Hypothek zu vergeben. Natürlich kann auch die Bank die Zinsentwicklung nicht genau vorhersagen, sie verfügt aber über Spezialisten, die sich täglich damit beschäftigen. Die Zinsen für Festhypotheken werden laufend an die Zinserwartungen der Bank angepasst.

Fazit: Falls die Banken die Zinsentwicklung falsch einschätzen, kann es zwar sein, dass während kurzen Phasen Festhypotheken günstiger sind als Geldmarkthypotheken. Über längere Zeiträume sind aber Geldmarkthypotheken mit grosser Wahrscheinlichkeit deutlich günstiger. 

Man muss sich jedoch bewusst sein, dass man bei Geldmarkthypotheken einem Zinsrisiko ausgesetzt ist. Falls also die Zinsen überraschend schnell steigen, nehmen auch die Hypothekarzinskosten deutlich zu. Gegen solche Situation kann man sich jedoch absichern. Alternativ kann auch einen Teil der Hypothek als Festhypothek und der andere Teil als Geldmarkthypothek aufgenommen werden. Die optimale Hypothek ist immer von der individuellen Situation abhängig.